新华财经北京12月3日电 澳大利亚统计局和澳大利亚房地产研究机构PropTrack近日先后发布10月和11月的房价数据。这些数据显示该国房价仍在上涨，但上涨幅度出现减小的迹象。分析人士认为，房价上涨放缓与澳大利亚央行加息和近期上市的房产项目增加有关，明年该国房价涨幅有望低于今年水平，但上涨趋势不会改变。

　　房价持续走高

　　统计局近日发布的通胀数据显示，10月澳大利亚房价继续上涨，但涨幅从9月的7.2%降至6.1%。其中，租房价格涨幅从7.6%大幅下降至6.6%，在连创多月新高后连续第2个月回落。根据澳大利亚房地产研究机构PropTrack最新发布的数据，11月该国全国房价环比涨幅为0.22%，虽然低于10月的涨幅0.36%，但还是把全国房价带上了新的高点。

　　从数据上看，澳大利亚全国房价从今年1月开始已经连涨了11个月，年内累计涨幅达到了5.53%。2022年下半年房价走低时的降幅已经完全被抹平，而且11月房价相比2022年3月的前期高点已经超出1.29%。具体来说，8座首府城市的房价在11月环比上涨0.26%，同比上涨6.54%；其他地区（Regional Areas）房价环比上涨0.12%，同比上涨2.6%。

　　各首府城市中，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价在11月都创下新高。其中，悉尼房价中间值最高，达到约106.5万澳元（约合人民币503.23万元），当月环比增长0.32%，同比增长8.4%。

　　需要注意的是，这轮房价上涨是在澳大利亚央行本轮加息周期内出现的，而加息一般来说被认为会对澳大利亚房价上涨产生抑制作用。2022年5月至今，澳央行共加息了425个基点。其中最近一次加息是在11月初，当时澳央行将基准利率提升了25个基点至4.35%。

　　涨幅有缩小迹象

　　尽管房价继续走高，但无论是在澳大利亚全国，还是次一级的首府城市与其他地区，11月的房价涨幅都出现了收缩。全国房价涨幅从10月的0.36%下降至0.22%，首府城市涨幅从0.37%下降至0.26%，其他地区涨幅则从0.32%下降至0.12%。

　　具体到更细分的市场，悉尼、布里斯班、珀斯和阿德莱德这四座首府城市的季度房价涨幅在9-11月春季期间都要比此前的6-8月冬季期间来的低。PropTrack高级经济学家埃利诺·克雷（Eleanor Creagh）表示，今年冬季时出现房价异常强劲增长的地区在11月房价涨幅放缓的最多。例如，阿德莱德中部和山区的独立房屋价格在今年春季按季度环比上涨了4.56%，年化增长率接近20%，远高于其长期平均年增长率。但今年春季，这一地区的独立房屋价格环比涨幅只剩下1.55%。

　　克雷表示，11月房价增长放缓是因为房地产市场的供应量有所增加。以悉尼为例，自2023 年6月以来，挂牌出售的房产总数持续上升。新上市房产数量的激增让客户们有了更多选择，也让挂牌房产总数回到了过去十年的平均水平之上。11月，悉尼的房价涨幅从9月的0.48%和10月的0.37%进一步下降到0.32%。

　　另一家市场研究机构CoreLogic的研究总监蒂姆·劳利斯（Tim Lawless）则认为，房价增长放缓与澳央行加息有关。他表示，澳大利亚地产买家的借贷能力有了明显下降，而在城镇市场上的高端买家也减少了不顾价格求购住宅项目的行为，在这种情况下，住房地产项目的价格增长才有所放缓。

　　增长趋势难逆转

　　展望澳大利亚房市前景，分析人士们认为，房价上涨虽然放缓，但上涨趋势还将延续下去。这一预测的依据在于，拉动澳大利亚房价在今年走高的要素并没有消失。

　　克雷认为，今年澳大利亚的净海外移民数量创下新高，推动住房需求走强。同时，澳大利亚租房市场持续趋紧，该国失业率处于低位，而近年来该国的房屋净值有所上涨，住房存量则仍然有限。在这些因素的共同作用下，房价在澳央行加息的背景下仍能持续上涨。另外，澳大利亚的建筑成本还在因为劳动力和建筑材料的短缺而急剧上升，这就减缓了新建筑的交付，从而阻碍了新住房的供应。

　　她说，展望未来，由于住房需求的增长和新房供应的放缓抵消了购房者负担能力急剧下降和经济放缓的负面影响，预计澳大利亚的房价还将继续走高，只是与2023年相比，价格上涨的速度可能会放缓。

　　劳利斯也表示，澳大利亚的房价走势将在2024年继续保持稳定。他还专门提到了一项重要的市场利好——随着更多人退出租房市场，住房地产市场正迎来更多的首次置业者。数据显示，澳大利亚的房屋租金要价，即出租房屋广告上的标价，已经在该国全国范围内连涨了40个月，11月的租金涨幅在近6个月里首次超过了房价涨幅。随着越来越多的澳大利亚家庭无力支付房租，该国的租房需求面临重组。

　　据澳大利亚广播公司报道，近期一套位于墨尔本的公寓广告标价50-53万澳元，如果首次购房者以20%的首付和30年期6.24%的利率购买该房产，则每周还款额将略低于600澳元。但如果这套公寓出租，那么租房者每周要交房租630澳元。

　　不过，劳利斯强调说，租房者能否成功转变为购房者还受到他们是否能存够首付和支付得起交易费用这两项因素的制约。而澳大利亚房价能否持续上涨也取决于澳央行是否会继续加息以应对通胀。他预测，明年澳大利亚住房地产市场将有别于2023年，今年的房价涨幅可能不会再现。